耿瑞婷律师：中国人民解放军71939部队等与开元金通投资管理（北京）有限公司山东分公司房屋租赁合同纠纷一审

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018）鲁01民初1111号

原告：中国人民解放军71939部队，住所地济南市。

法定代表人：武子朝，部队长。

委托诉讼代理人：郑宇，男，1984年12月10日出生，汉族，部队参谋，住中国人民解放军71939部队。

委托诉讼代理人：耿瑞婷，山东泉泽律师事务所律师。

原告：中国人民解放军济南军区房地产管理局济南办事处，住所地济南市。

法定代表人：郭传菊，主任。

委托诉讼代理人：耿瑞婷，山东泉泽律师事务所律师。

被告：开元金通投资管理（北京）有限公司山东分公司，住所地济南市。

负责人：杨文菂，总经理。

委托诉讼代理人：肖勇辉，山东道致律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田中虎，山东道致律师事务所律师。

第三人：济南东方优速特汽车服务有限公司开元汽修厂，住所地济南市。

负责人：栾笑军。

第三人：李玉青，男，汉族，1972年4月17日出生，住山东省济南市。

原告中国人民解放军71939部队（以下简称71939部队）、中国人民解放军济南军区房地产管理局济南办事处（以下简称济军房管局济南办事处）与被告开元金通投资管理（北京）有限公司山东分公司（以下简称开元金通山东分公司）、第三人济南东方优速特汽车服务有限公司开元汽修厂（以下简称开元汽修厂）、李玉青房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告71939部队、济军房管局济南办事处的委托诉讼代理人耿瑞婷、被告开元金通山东分公司的委托诉讼代理人肖勇辉、田中虎到庭参加诉讼，第三人开元汽修厂、李玉青经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

71939部队、济军房管局济南办事处向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方的《军队房地产租赁合同》于2017年11月20日解除；2、请求判令被告腾退《军队房地产租赁合同》项下所涉租赁房屋及其附属设施（包括被告添建、增扩的房屋及其附属设施），并完好的交还给原告；3、案件受理费及相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：71939部队委托济军房管局济南办事处与开元金通山东分公司签订《军队房地产租赁合同》（济房租合字（2014）040193号）一份，合同约定，原告将位于山东省济南市历下区经十路15702号（坐落号：济鲁字第5551号）的五层楼房出租给被告，房屋建筑面积1512平方米、场地面积1276平方米；租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止及租金、租赁保证金、双方义务、合同的解除等内容。其中，第九条合同解除第（四）项约定“因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”根据中央军委全面停止军队和武警部队有偿服务的要求，原、被告签订的租赁合同应当解除。原告向被告送达了《关于开元金通项目限期停止的函》，被告于2017年7月10日回函收悉。原告后又于2017年11月20日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，解除了原被告之间的租赁合同，并要求被告在收到《解除租赁合同通知书》30日内将租赁房屋移交原告，后原告2017年11月23日再次向被告送达《通知》要求被告2017年12月20日前移交房屋给原告。原告多次要求被告腾退并移交房屋，但被告拒不腾退房屋、拒绝返还原告所有的房地产。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院依法裁决。

开元金通山东分公司辩称，一、双方签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，双方应按照约定履行合同。开元金通山东分公司与济军房管局济南办事处签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定71939部队将其位于山东省济南市历下区经十路15702号五层楼房及平房，房屋建筑面积1512平方米，场地面积1276平方米出租给开元金通山东分公司使用。租期自2014年3月1日起至2019年2月28日止，租金总额420万元，年租金84万元，租金按半年交付原告。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。开元金通山东分公司依该合同要求按期支付租金给原告，原告也应当按照诚实信用原则履行自己的义务。二、原告提出确认原、被告双方的《军队房地产租赁合同》于2017年11月20日解除，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其确认解除合同的主张依法不能成立。我国《合同法》第227条规定，只有在承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同。本案显然不属于这种情况，原告单方解除《军队房地产租赁合同》无合同依据。《合同法》中有鼓励交易原则，不主张轻易解除或撤销合同，原告应当按照协议约定以及法律规定履行合同约定义务。综上所述，被告与原告签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，理应受到法律保护，原告提出确认双方的《军队房地产租赁合同》于2017年11月20日解除，既无约定解除事由，也无法定解除事由。请求法院依法驳回原告的诉讼请求维护被告的合法权益。自2017年11月至今原告不停的催缴被告缴纳涉案房屋的租金，被告也按照其要求一直缴纳租金至今，因此双方的房地产租赁合同一直在履行，根本不存在2017年11月20日就已经解除的事实与理由。

第三人开元汽修厂、李玉青未作陈述。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。经对各方当事人提交的证据进行质证和审核认定，结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：

历下国用（2011）第0100026号国有土地使用证的土地使用权人为中国人民解放军总后勤部（71939部队）。

《空余房地产委托租赁责任书》载明，陆军第二十六集团军将涉案房产委托军区房管局济南办事处实施租赁。

经济南军区房地产管理局批准，由委托方71939部队、出租方（甲方）济军房管局济南办事处与承租方（乙方）开元金通山东分公司签订租赁合同。甲方自愿将济南市历下区经十路15702号楼三层楼房（坐落号：济鲁字第5551号）的房屋建筑面积1512平方米，场地面积1276平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途：汽车维修、宾馆、餐饮。租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）肆佰贰拾万元（￥4200000元）。年租金为人民币（大写）捌拾肆万元（￥840000元）。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，付款方式：现金或支票。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之一向甲方支付房地产租赁保证金人民币壹拾万元（100000元）。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。租赁期内，甲方应当履行下列义务：(一)保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；合同的解除：（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币作违约金。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。甲乙双方在本合同履行中发生争议的应当协商解决；协商不能解决的，双方可向当地仲裁机构申请仲裁或者向当地人民法院起诉。双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，另行附加条款未经具有审批权限的军队房地产管理部门审批的，附加条款无效）如下：一、甲乙双方发生争议，协商不能解决的，向济南军区军事法院起诉。二、本合同受71939部队委托签订，合同期内乙方须接受71939部队管理，出现一切合纠纷，由71939部队负责受理，我处只履行手续。甲方盖章处盖济军房管局济南办事处及委托方71939部队公章，乙盖章处盖开元金通山东分公司公章，军队房地产管理部门意见处盖济军房管局租赁合同审核专用章。

军发〔2016〕58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，部署军队和武警部队全面停止一切有偿服务活动。

2017年7月10日，开元金通山东分公司向71939部队出具的《回执》，收到71939部队《关于开元金通项目限期停止的函》。

2017年11月20日，71939部队向开元金通山东分公司发送《解除租赁合同通知书》载明，自本通知送达之日起，双方解除军队房地产租赁合同。

2017年11月23日，71939部队向开元金通山东分公司发出的《通知》一份载明，根据军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知要求，2017年11月20日已通知开元金通山东分公司解除合同，要求其于2017年12月20日前交涉案房屋移交71939部队。

开元金通山东分公司与开元汽修厂签订《房地产租赁合同》，将涉案的房屋建筑面积300平方米、场地面积1000平方米出租给开元汽修厂使用。租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日。

开元金通山东分公司与李玉青签订《房屋租赁合同》，将涉案的房屋建筑面积1100平方米出租给李玉青使用。租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日。

本院认为，本案的焦点问题是双方签订的租赁合同应否解除、涉案房产应否腾退。双方签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。因国家和军队政策发生重大调整，军队和武警部队全面停止有偿服务，所以，涉案合同应当依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第（四）项约定，“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”故，71939部队、济军房管局济南办事处、开元金通山东分公司对于涉案合同的解除均不应承担违约责任。2017年11月20日，71939部队向开元金通山东分公司发送《解除租赁合同通知书》，结合开元金通山东分公司出具的《回执》及庭审陈述及71939部队提交的证据，能够认定开元金通山东分公司收到了71939部队的《解除租赁合同通知书》，本院确认双方的合同于2017年11月20日解除。双方签订的《军队房地产租赁合同》第八条第（三）项约定，乙方应当履行下列义务：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。因开元金通山东分公司又将涉案房屋及场地转租给开元汽修厂和李玉青，根据合同上述约定，71939部队要求开元金通山东分公司、开元汽修厂、李玉青腾退并交还《军队房地产租赁合同》项下所涉租赁房屋及其附属设施符合合同约定，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、原告中国人民解放军济南军区房地产管理局济南办事处与被告开元金通投资管理（北京）有限公司山东分公司签订的《军队房地产租赁合同》于2017年11月20日解除;

二、被告开元金通投资管理（北京）有限公司山东分公司、第三人济南东方优速特汽车服务有限公司开元汽修厂、李玉青于本判决生效之日起十五日内将中国人民解放军济南军区房地产管理局济南办事处与被告开元金通投资管理（北京）有限公司山东分公司签订的《军队房地产租赁合同》项下所涉租赁房屋及其附属设施[包括开元金通投资管理（北京）有限公司山东分公司、济南东方优速特汽车服务有限公司开元汽修厂、李玉青添建、增扩的房屋及其附属设施]腾退并交还给中国人民解放军71939部队。

案件受理费100元，由中国人民解放军71939部队负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长　　郭维敬

审　判　员　　武绍山

人民陪审员　　张秀梅

二〇一八年十一月十三日

法官　助理　　宋文华

书　记　员　　侯新新