杨艳霞律师、王玉丽律师：马心源与中国人民解放军山东省军区综合训练队房屋租赁合同纠纷二审

马心源与中国人民解放军山东省军区综合训练队房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁01民终7264号

上诉人（原审原告）：马心源，女，1967年6月8日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：杨艳霞，山东泉泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王玉丽，山东泉泽律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中国人民解放军山东省军区综合训练队，住所地济南市。

负责人：寇耕晨，队长。

委托诉讼代理人：赵昌鹏，山东国曜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姚一男，山东国曜律师事务所律师。

上诉人马心源因与被上诉人中国人民解放军山东省军区综合训练队（以下简称省军区训练队）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初4605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

马心源上诉请求：1、撤销一审判决第二、第三项，依法改判支持马心源的诉讼请求1540860.54元；2、本案一审、二审诉讼费用由省军区训练队承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、双方之间的房屋租赁合同是在(2018)鲁民终1190号判决生效之日(2018年7月23日)解除的，但省军区训练队在2018年5月26日就给涉案房屋停水停电，造成马心源在合同履行期内就无法使用涉案房屋。省军区训练队的行为构成了根本违约，应该承担违约责任。涉案合同第十条约定的5000元违约金不足以弥补马心源因停水停电遭受的损失，因此马心源主张应当按照实际损失计算赔偿数额。根据《合同法》第一百一十三条，马心源要求省军区训练队应赔偿预期经营收益损失合情合理合法，但一审法院无视省军区训练队的违约行为，对此却没有认定。2、因涉案房屋的西侧有一堵墙影响了马心源的经营，省军区训练队同意在2009年当期减免2万元房租(即每年应减免5000元)，但该堵墙至今没有拆除，故马心源要求在其余交纳房租的期限内予以减免亦属合理。3、2015年《军队房地产租赁合同》签订后，省军区训练队应退还马心源多交的三年房租及利息，但省军区训练队退还房租后利息却一直未予支付。一审判决认定马心源在领取这三年房租的时候并未向省军区训练队主张该利息损失，视为对该权利的放弃，无事实和法律依据。马心源在领取省军区训练队退还的三年房租的时候，从未表示放弃该权利，在双方没有约定或者法律没有明确规定的情况下，不能推断当事人放弃了该项权利。4、一审对马心源主张的两个月的搬迁费用不予认可，无事实和法律依据。《军队房地产租赁合同》第九条第(二)项，甲方因非军事需要提前解除合同的，应提前三个月书面通知乙方……并补偿两个月租金作为搬迁费用。涉案合同是因为国家和军队政策法规重大调整而解除的，按照第九条第(二)的项约定，省军区训练队应补偿马心源两个月的搬迁费用。二、一审判决适用法律错误。1、(2018)鲁Ol民初396号民事判决是以国家和军队政策法规重大调整为由判决解除了涉案的《军队房地产租赁合同》。(2018)鲁民终1190号判决在判决理由中加上了该合同第九条第(四)项的约定，但这只是判决解除合同的理由，不意味着本案也要适用第九条第(四)项来确定经济赔偿的责任划分。2、涉案的《军队房地产租赁合同》是省军区训练队一方提供的格式文本，省军区训练队利用自己的优势地位与马心源签订了该合同，第八条第(三)项、第九条第(四)项明显存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，省军区训练队不仅没有遵循公平原则确定双方的权利义务，也没有采取合理的方式提请马心源注意该项约定，根据《合同法》第三十九条、四十条的规定，该项约定应为无效条款。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，马心源主张装修及布线损失于法有据，一审判决无视马心源的客观损失，认为马心源没有证据证明相关条款存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，就判决驳回了马心源的诉讼请求显属适用法律错误。4、一审判决认定应返还房租利息的起算点为马心源曾经向法院提交反诉状的时间为起算点，无法律依据。涉案房屋应交纳的全部房租已于2012年之前交清，省军区训练队应返还房租的利息应自马心源实际缴纳之日开始计算至省军区训练队实际退还之日。三、一审判决违反法定程序，不履行法定职责，剥夺了马心源通过评估确定装修及布线损失的权利。一审庭审过程马心源为了证明自己的装修、布线等损失，特申请法院对上述损失进行评估，而一审法院却无理由地不予准许，造成马心源的装修、布线及相关损失无法通过评估予以确定。四、即使马心源与省军区训练队之间的合同是合法解除，本案中合同解除系省军区训练队原因，双方租赁合同已签订至2025年，马心源也已经缴清全部房租，为了经营需要马心源对房屋投入大量资金进行装修，现在省军区训练队解除合同让马心源腾退房屋势必给马心源造成巨大损失，这与军队停止有偿服务活动促进军民融合、防止与民争利的初衷相悖，也不符合最高院关于做好军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障工作通知的精神，应结合双方合同履行情况，马心源的装修布线成本、使用年限及合同解除原因等酌情给予补偿。

省军区训练队辩称，一审事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

马心源向一审法院起诉请求：1.判令省军区训练队退还剩余租期内的房租485769.38元并支付利息（以485769.38为基数，自2008年12月30日起，按同期人民银行贷款利率计算至实际退还之日）；2.判令省军区训练队退还应予以减免的房租30000元并支付利息（以30000为基数，自2008年12月30日起，按同期人民银行贷款利率计算至实际退还之日）；3.判令省军区训练队退还马心源多交的三年房租的利息94164.53元（以三年的房租192172.5元为基数，自2008年12月30日起，按同期人民银行贷款利率计算至2015年12月30日）；4.判令省军区训练队赔偿马心源装修损失312029.76元、布线损失45050元，共357079.76元；5.判令省军区训练队赔偿马心源自2018年5月25日起两年的预期经营收益损失896440元；6.判令省军区训练队赔偿因重新营业所需的搬迁费用10676.25元、重新定制桌椅的费用31000元、重新办理网络文化经营许可证、公用上网服务业安全审核合格证、消防安全检查合格证、营业执照等证件期间的房租损失121500元，共计163176.25元；7.本案诉讼费用由省军区训练队承担。

一审法院认定事实：2009年2月11日，马心源、省军区训练队签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方（即省军区训练队）自愿将坐落在山东省济南市槐荫区段北东路21号的沿街商用房屋28、29号，建筑面积270平方米，房间数2间，出租给乙方（即马心源）使用。第四条，租期共20年（2008年12月30日至2028年12月30日）。第五条，房屋年租金64057.5元，共租20年，租金总额为1281150元，分五年交清，前五年（2008、2009、2010、2011、2012）每年交256230元，已支付256230元，余款每年12月30日以前交付。第十一条第（二）项，不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造或装修，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造或者装修，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交甲方。2009年底，由于围墙影响马心源经营，经双方协商一致，减免2009年当期房屋租金2万元。

2015年底，马心源、省军区训练队又签订了《军队房地产租赁合同》对原有的《房屋租赁合同》进行了变更、约定：第一条，甲方自愿将位于山东省济南市槐荫区经六路812-24、25号二层沿街房（坐落号：济鲁字2009号）的房屋建筑面积270平方米出租给乙方使用。第三条，租赁期限自2015年12月30日起至2025年12月31日收回。第四条，房屋年租金64057.5元。第八条第（三）项，乙方不得对所承租的房屋进行影响安全使用的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。第九条第（一）项，甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自收到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。

2018年3月12日，马心源、省军区训练队曾在济南市中级人民法院进行诉讼，省军区训练队要求解除《军队房地产租赁合同》，并返还其上述房屋，该案经（2018）鲁01民初396号济南市中级人民法院及（2018）鲁民终1190号山东省高级人民法院民事判决书，确认双方签订的《房屋租赁合同》、《军队房地产租赁合同》合法有效，并予以解除，并由马心源将上述租赁房屋予以腾退及返还。2018年5月26日，省军区训练队停止向马心源供水供电。

对有争议的证据和事实，一审认定如下：对于马心源的装修费用，其提交济南真惠装网络科技有限公司合同书复印件一份、工程预算单、工商服务业同意收款收据、济南骏熙电子科技有限公司收款收据及销货清单，予以证明其主张，省军区训练队有异议，马心源申请对装修损失予以评估，因《房屋租赁合同》第十一条第（二）项及《军队房地产租赁合同》第八条第（三）项均约定，乙方不得对所承租的房屋进行影响安全使用的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。故马心源申请对装修损失进行评估，一审不予许可。

一审法院认为，济南市中级人民法院（2018）鲁01民初396号民事判决书及山东省高级人民法院（2018）鲁民终1190号民事判决书已认定马心源、省军区训练队签订的《房屋租赁合同》、《军队房地产租赁合同》合法有效，且经两级法院审理，该租赁合同已经解除。马心源要求省军区训练队退还剩余租期内的房租485769.38元并支付利息，其要求退还自2018年5月26日停水停电之日至2025年12月31日的租金，根据一审查明事实，省军区训练队于2018年5月26日出具停业证明一份记载“山东省军区综合训练队位于槐荫区经六路812-24、25号楼二层沿街房由马心源承租，开设益心源网吧该网吧已于2018年5月26日关门停止营业一并停水、停电”。马心源承租省军区训练队房屋开设网吧，水、电是营业的必要条件，省军区训练队停水停电后，马心源无法正常营业。故马心源主张按照自2018年5月26日起算剩余租金的意见，予以采信；省军区训练队主张退还租金的起算日期应自马心源交还房屋时间起算的意见，不予采信。经查，2018年5月26日至2025年12月31日共计7年7个月零5天，按照年租金64057.5元计算为485769.38元。据此，马心源要求省军区训练队退还剩余租期内的房租485769.38元，符合法律规定，予以支持。此外，马心源要求省军区训练队支付利息，以485769.38为基数，自2008年12月30日起，按同期人民银行贷款利率计算至实际退还之日，根据马心源在济南市中级人民法院（2018）鲁01民初396号案件中提交的2018年4月13日民事反诉状一份及2018年4月18日邮寄的EMS回执单一份，反诉状中记载马心源曾向省军区训练队主张该利息损失，故马心源主张利息损失的起算时间应为2018年4月18日，据此，省军区训练队应支付自2018年4月18日起至付款之日止的利息。马心源要求省军区训练队退还应予以减免的房租并支付利息，无据，不予支持。马心源要求省军区训练队退还其多交的三年房租的利息94164.53元，根据省军区训练队提交的2015年12月30日的呈批件及2016年2月3日的收到条，马心源在收取多交三年的房租时并未主张该项金额的利息损失，视为对利息的放弃，故马心源的该项诉讼请求，无据，不予支持。马心源要求省军区训练队赔偿其装修损失312029.76元、布线损失45050元，共357079.76元。济南市中级人民法院及山东省高级人民法院根据《军队房地产租赁合同》第九条第（四）项“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，解除合同，表明该条款合法有效；马心源认为该项为格式条款，但并未提供证据证明该项条款存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。《军队房地产租赁合同》的签订系双方真实意思表示，合同条款合法有效，故马心源主张该条款为格式条款的意见，不予采信，其要求省军区训练队赔偿装修损失及布线损失无据，且不符合合同约定及法律规定，不予支持。马心源要求省军区训练队赔偿两年的预期经营收益损失896440元、搬迁费用10676.25元、订制桌椅费用31000元、办理各类经营许可证期间的房租损失121500元，预期经营收益损失属间接损失，且双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第（四）项明确约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，马心源主张该项损失无据，且不符合合同约定及法律规定，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中国人民解放军山东省军区综合训练队于判决生效之日起十日内支付马心源剩余租期内的房租485769.38元。二、中国人民解放军山东省军区综合训练队于上述期限内支付马心源自2018年4月18日至付款之日止的利息（以485769.38元为基数，按同期银行贷款利率计算）。三、驳回马心源其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23015元，减半收取11507元，马心源负担8749元，中国人民解放军山东省军区综合训练队负担2758元。

二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。

本院认为，依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》以及本案《军队房地产租赁合同》的约定，马心源与省军区训练队之间的租赁合同关系应予解除。本案合同的解除系因国家和军队政策的重大调整，属当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，考虑到马心源在承租房屋后对涉案房屋进行了装修，结合马心源提交的装修施工合同、结算单、收据等证据，根据公平原则，本院酌定省军区训练队补偿马心源装修损失10万元。马心源要求省军区训练队赔偿预期利益、搬迁费用等损失，于法无据，本院不予支持。关于减免租金及多交的三年房租利息问题，根据省军区训练队提交的证据，应视为双方已就此达成一致，马心源就此提出的上诉理由，本院不予采纳。关于剩余租期内房租利息问题，双方合同解除后省军区训练队负有返还房租的义务，本院（2018）鲁01民初396号民事判决于2018年7月生效，一审判决自2018年4月18日起计算该利息，对马心源并无不利，其要求自实际交款日计算利息，理由不成立，本院亦不予采纳。另，二审中马心源又申请对装修布线损失及预期经营收益损失进行评估，根据本案实际情况，该评估已无必要，本院不予准许。

综上，马心源的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初4605号民事判决第一项、第二项及案件受理费的负担；

二、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初4605号民事判决第三项；

三、中国人民解放军山东省军区综合训练队于本判决生效之日起十日内补偿马心源装修损失10万元。

四、驳回马心源的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费18668元，由马心源负担16800元，中国人民解放军山东省军区综合训练队负担1868元。

本判决为终审判决。

审判长　　马立营

审判员　　武绍山

审判员　　王立强

二〇一八年十月十一日

书记员　　曹　鸿