裴宪红等房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书

山东省济南市市中区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鲁0103民再11号

原审原告：裴宪红，女，1969年6月21日生，汉族，济南泰丰地暖工程有限公司经理，住济南市

委托诉讼代理人：杨艳霞，山东泉泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘娈娈，山东泉泽律师事务所律师。

原审被告：申亚萍，女，1962年12月5日生，汉族，无业，住山东省青岛市

委托诉讼代理人:黄忠，山东康桥律师事务所律师。

委托诉讼代理人:董晨馨，山东康桥律师事务所律师。

原审被告：时飞（系原审被告申亚萍之子），男，1986年10月26日生，汉族，无业，住山东省平邑县

委托诉讼代理人:黄忠，同前。

委托诉讼代理人:董晨馨，同前。

原审被告裴宪红与原审被告申亚萍、时飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日作出（2014）市民初字第607号民事判决，现已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，本院于2016年11月19日作出（2016）鲁0103民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭审理了本案。原审被告裴宪红及其委托代理人杨艳霞、刘娈娈，原审被告申亚萍、时飞的的委托代理人黄忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审中，原告裴宪红诉称，2010年8月25日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于济南市市市中区水泥厂路100号汇统花园峰翠苑10号楼3-603室房产。合同签订后，原告依约支付了购房款，签订合同时，被告告知原告该房屋尚未办理产权证，原、被告需到开发商汇统房地产有限公司办理合同改签手续。2010年10月21日，被告申亚萍与汇统房地产有限公司签订了退房协议，并办理了契税的退税手续。2010年10月21日，原告与汇统房地产有限公司就该房屋签订了《商品房买卖合同》，合同中载明的总价款为580000元，汇统房地产有限公司向原告出具了购房发票。次日，原、被告之间办理了房屋交接结算手续，被告将房屋交付给了原告。2013年9月24日、2013年11月11日，原告分别交纳了所购房屋的契税和住宅专项维修基金，但在办理产权登记时，被登记机关告知被告申亚萍已经办理了所出售房屋的产权证书。对此，被告申亚萍表示不知情，但未配合原告到房产登记机构办理产权变更登记手续。原、被告多次协商未果，原告诉至法院，请求法院依法判令被告申亚萍、时飞协助原告办理所购房屋的所有权过户登记手续，由被告依合同约定向原告支付违约金86800元，由两被告承担本案全部的诉讼费用。?

被告申亚萍在本案原审期间未进行答辩。

被告时飞在本案原审期间未进行答辩。

本院原审认定案件事实：位于济南市市中区水泥厂路100号汇统花园系由案外人汇统房地产有限公司开发建设的住宅小区，该小区内峰翠苑10号楼3-603室房屋系由被告申亚萍购买，建筑面积为228.44平方米。案外人时振国与被告申亚萍原系夫妻关系，该房屋系两人在夫妻关系存续期间购买。时振国于2006年6月30日因病死亡，于2006年7月17日注销户籍登记；被告时飞系时振国与申亚萍之子。2010年8月25日，原告裴宪红与被告申亚萍就涉诉房屋签订了《房屋买卖合同》一份，该合同中约定被告申亚萍将其购买汇统房地产有限公司开发建设的汇统花园峰翠苑10号楼3-603室房屋出售给原告裴宪红，总价款为人民币1240000元。合同中约定原告先行支付定金10000元，由被告申亚萍协调汇统房地产有限公司给原告改签合同，并于汇统房地产有限公司与原告裴宪红签订合同之日，原、被告双方办理交接并由原告裴宪红付清余款。合同中约定由原告方承担中介服务费15000元、办理产权证及改签合同的相关费用。在合同第十条违约责任中双方约定：“1、若发生与甲方（被告申亚萍）有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款价3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；……6、甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金；若乙方（原告裴宪红）违约，定金、中介佣金不退；若甲方违约，双倍退还定金，并赔偿乙方损失。”合同落款处，甲方由被告申亚萍签名捺印、乙方由原告裴宪红签名捺印、丙方由中介代表耿双强签名予以确认。2010年10月13日、10月22日，原告裴宪红向汇统房地产有限公司交纳更名费22844元、更改合同费用45688元；2010年10月21日，原告裴宪红向中介机构济南诚实房地产经纪有限公司阳光壹佰分公司交纳中介服务费15000元，并由上述单位开具了收款收据。后汇统房地产有限公司与原告裴宪红签订了关于涉诉房屋的《商品房买卖合同》，该合同中约定的交易价格为580000元，并约定房地产公司有协助原告办理产权登记的义务，但此合同中载明的签订时间为2004年10月31日。2010年10月21日，汇统房地产有限公司为原告裴宪红开具了金额为580000元的购房发票，并于次日与原告签订了《结算交接单》一份。2010年10月22日，原告裴宪红与被告申亚萍办理了涉诉房屋的交接手续，并由被告申亚萍出具了证明一份，内容为：“今申亚萍收到裴宪红购房款124万元（壹佰贰拾肆萬元正），房款已全部结清，特此证明，无任何纠纷。汇统花园峰翠苑10号楼3单元603室。”原告裴宪红也在该证明上签名予以确认。在原告裴宪红办理涉诉房产的所有权登记过程中，经房产登记机构告知，涉诉房产已于2005年11月15日办理了所有权登记，登记的所有权人为被告申亚萍。原告裴宪红多次找被告申亚萍协商关于涉诉房屋的产权过户登记问题，但被告申亚萍拒不协助，并不再接听原告电话。本案的审理过程中，被告申亚萍曾起诉济南市住房保障和房产管理局和汇统房地产有限公司，认为是未经其同意，上述两单位擅自为其办理了房屋权属登记，后于2014年9月15日撤回起诉。此后，原告裴宪红无法与被告取得联系。原告诉至法院，请求法院依法判决被告申亚萍、时飞协助其办理涉诉房屋的产权过户登记手续，并向其支付违约金86800元，由两被告承担本案全部的诉讼费用。

另查明，涉诉房产系被告申亚萍与其前夫时振国（已去世）于2004年购买。时振国去世后，时振国的父亲时文彬、母亲张兴业尚在世。经本院工作人员到时文彬、张兴业居住地询问，张兴业表示不再参加时振国财产的继承，时文彬已病危昏迷，无法表达意思。

以上事实，由房屋买卖合同、购房发票、结算单、商品房买卖合同、交接单、证明、收款收据、房屋权属信息、死亡证明、户籍登记信息、工作笔录及原告一方当事人的陈述等证据予以证实

本院原审认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案涉诉房屋是被告申亚萍与其前夫时振国夫妻存续期间共同购买，应视为夫妻共同财产，在时振国去世后，其份额应由相应继承人予以继承；在时振国的父母表示放弃继承的情况下，此房产应由被告申亚萍及其子时飞继承，按照继承的比例，被告申亚萍应享有三分之二以上的份额。原告裴宪红与被告申亚萍所签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，也符合我国《物权法》中规定的共有物权的处分原则，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是原、被告在履约过程中，哪一方违约并应当承担何种违约责任的问题。对此，本院认为，在原、被告签订合同前，被告申亚萍对该房屋权属的状况应当是明知的，在此情况下，其仍与原告签订买卖合同，并承诺为原告办理改签手续，其主观上有欺诈的故意，具有一定的过错，在其丈夫时振国去世后，被告申亚萍应当协调各继承人协助原告裴宪红办理所有权过户登记手续，其拒绝履行此义务，依法应当承担相应的违约责任。被告申亚萍对其出售给原告裴宪红的房屋，依法应当负有协助过户的义务，否则，原告购买房屋的合同目的无法实现。被告时飞作为该房屋的按份共有人，其依法也应负有协助原告裴宪红办理房屋产权登记的义务；故对原告裴宪红要求被告申亚萍、时飞协助其办理房产过户登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的数额，根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。从庭审查明的情况来看，原、被告虽在合同中约定被告申亚萍如房屋发生产权纠纷时，由其负责解决，并按日千分之三的标准承担违约责任，但原告主动将违约金的计算标准变更为总房款的7%，降低了约定的比例，此系原告对自己诉讼权利、义务的处分，不违反法律禁止性规定，本院依法予以准许，故对原告裴宪红要求被告申亚萍、时飞承担违约金86800元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告裴宪红的其他费用和损失，因与本案不是同一法律关系，其可另案向有关当事人主张权利。

本院原审判决：依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告申亚萍、时飞于本判决生效之日起十五日内协助原告裴宪红办理位于济南市市中区水泥厂路100号汇统花园峰翠苑10号楼3-603室房屋的过户登记手续。?

二、被告申亚萍、时飞于本判决生效之日起十日内向原告裴宪红支付违约金86800元（按总房款1240000元7%的标准计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元、财产保全费5000元，均由被告申亚萍、时飞承担。

再审中，原审原告裴宪红的诉讼请求与原审一致。

原审被告申亚萍辩称：一、按照原审原、被告的合同约定，被告只有负责协助原告更改与汇统房产公司的合同的义务，并且双方约定如果合同已经更改，房屋已经交付，房款已经付清，则双方不再有任何经济纠纷。双方并没有约定被告有协助原告变更房产证的义务。故房产证不能变更并不是被告违约行为。二、关于违约金，在3月12日最初的起诉书中没有违约金的诉讼请求，后续虽然追加了要求违约金的诉讼请求，但该变更的诉讼请求存在送达上的程序瑕疵，对原审被告不起约束力。因原审被告没有违约行为，所以不应承担违约责任。关于违约金的计算方式双方也没有约定，原审原告相应的主张没有法律依据。

原审被告时飞辩称：我在本案中是案外人，本案的一切约定约束力均不适用于我。首先双方的合同中没有我的签字，我不受合同的约束。在原审原告追加被告及变更诉讼请求中，同样因送达程序上的瑕疵，没有送达到我本人，因此也不受本案的约束。并且，我已年满18周岁，是完全的民事行为能力人，不管是原审原告或者是原审法庭贸然将我列入被告身份明显剥夺了我的财产权利。涉案的房产是我父亲时振国的遗产，并未进行过继承。因此，涉案房屋尚属于被继承人之间的共同共有财产，原审虽然对时振国父母进行了调查，其父母放弃了继承权利，但作为继承人的我并没有放弃继承，所以原审原告将我列为被告是错误的，我仍保有对涉案房产的财产权利。综上，我是案外人，不应受本案判决的约束。

本院再审认定案件事实如下：与原审查明的事实一致。

另查明，原审原告裴宪红（乙方）与原审被告申亚萍（甲方）于2010年8月25日签订的《房屋买卖合同》第一条第二款记载“甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述出售的房产具体情况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产”。

原审原告裴宪红于2014年3月12日向本院起诉时提交的起诉状中，所列的被告为申亚萍，第三人为汇统房地产有限公司，诉讼请求为：“一、判令被告立即协助原告办理位于济南市市中区汇统花园峰翠苑10号楼3－603室房产产权过户手续；二、诉讼费、保全费由被告承担”。2014年5月16日，原审原告裴宪红向本院申请撤回对第三人汇统房地产有限公司的起诉。

本院受理后，因多方联系均无法联系到申亚萍，于2014年4月2日以特快专递的方式向申亚萍邮寄送达诉讼材料（邮寄地址：山东省平邑县南环路189号），后因查无此人本院邮件被退回。因原审被告申亚萍于2014年6月17日向本院提起行政诉讼，本案中止审理。在行政诉讼期间，本院工作人员多方与申亚萍联系，因其不接电话且在本院送达地址确认书留的地址不对，本院无法与其取得联系。

本院工作人员于2014年8月27日到申亚萍原籍山东省平邑县相关地址查找申亚萍，在其住所地找不到申亚萍及家人，经多方打听了解均无法找到其本人。本院工作人员经向山东省平邑县公安局平邑城区派出所调取户籍登记材料，查明申亚萍家庭住址为山东省平邑县，其丈夫时振国已于2006年7月17日去世并注销户口，同户籍有一子时飞，1986年10月26日生。时振国的父亲时文彬、母亲张兴业，户籍所在地山东省平邑县，实际居住于山东省平邑县平邑镇莲花山社区利民街西六巷西数第一户。本院工作人员到其居住地调查时，发现时文彬处于植物人状态（昏迷不醒），张兴业也瘫痪在床，但能与人正常交流。经本院工作人员询问，告知其儿子时振国生前与原审被告申亚萍在济南市购买一房产，现已由申亚萍出售，询问其是否要求参加诉讼及要求对房产的继承权利。张兴业表示，自从儿子死后，申亚萍把县城里的房子都卖了，也没有给他们，双方也没有联系，申亚萍的事情与他们无关，也不要她的东西，要也不会给，所以不参加法院的诉讼了。

2014年9月1日，原审原告裴宪红向本院申请追加时飞为被告参加诉讼，同时变更诉讼请求为：“一、判令被告立即协助原告办理位于济南市市中区汇统花园峰翠苑10号楼3－603室房产产权过户手续并承担过户费用；二、判令被告及第三人赔偿原告经济损失83532元；三、诉讼费由被告负担。”2014年9月3日，原审原告裴宪红向本院申请诉讼请求变更为：“一、判决被告申亚萍、时飞协助我方办理涉诉房屋的过户登记手续;二、两被告支付违约金（按照总房款的10%计算）；三、由两被告承担本案全部诉讼费用”。

因经过本院多方查证均无法向原审被告申亚萍、时飞送达诉讼材料，本院于2014年11月13日通过《山东法制报》向两原审被告公告送达诉讼材料，公告内容为“申亚萍、时飞：本院受理原告裴宪红诉你们及第三人汇统房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，现公告向你们送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险告知书、……。自公告发出之日起经过60日即视为送达”等。本案再审立案后，本院曾经按照原审被告申亚萍、时飞向本院提交的申诉材料上记载的地址向其邮寄送达诉讼材料，邮政部门以“收件人迁移新址，原址查无此人”、“原写地址不详”原因将快件退回本院。

本院再审认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，涉案房屋系由原审被告申亚萍个人名义购买，相关房屋手续均系记载在申亚萍个人名下。原审被告申亚萍作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时，有义务如实提供涉案房屋的产权归属状况，且在原审原、被告所签订的《房屋买卖合同》第一条第二款也明确记载“甲方（即本案原审被告申亚萍）承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系”等。申亚萍在签订合同时未能如实提供房屋产权已经登记在其个人名下、且涉案房屋还有其他共有权人的真实情况，违反了合同的约定，系明显欺诈行为，依法应当承担相应的违约责任。由于申亚萍的欺诈行为致使双方当事人所签订的房屋买卖合同未能如实反映出涉案房屋的权属状况，进而使原审原告在履行合同过程中多支出了改合同费用等多项费用，且在合同签订后无法办理产权登记手续，给原告造成了较大经济损失。对此，原审被告申亚萍应当依法承担相应的违约责任。原审原告裴宪红作为普通公民，在签订合同时只能根据原审被告申亚萍所提供的房屋产权材料和陈述对房屋权属状况进行了解，不具有对房屋产权归属问题进行深入调查的客观能力，其在签订合同和履行合同过程中均无过错，系善意行为，应当依法保护其在合同中享有的合法权利。

本案中，根据查明的相关事实，涉案房屋系原审被告申亚萍与丈夫时振国的夫妻共同财产，时振国去世后，其个人份额由其继承人即原审被告申亚萍、时飞及时振国的父母共同继承；因时振国的父母明确表示放弃继承，故对于涉案房屋，申亚萍和时飞依法分别享有75%、25%的份额。原审原告申亚萍作为对涉案房屋享有主要份额的所有权人，原审原告裴宪红作为善意的合同相对方，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应当视为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。根据房地产管理法的规定，房屋产权人应当依法进行登记，才能发生物权效力。当事人购买房屋的目的是依法取得物权，依法进行产权登记是购买房屋的必然要求。由于原审被告申亚萍在签订合同过程中故意隐瞒了对涉案房屋已经进行了产权登记的事实，致使双方在合同中只约定了协助“改合同”的义务。根据查明的事实，涉案房屋已经在房产登记机关办理了产权登记手续并登记在申亚萍名下，则申亚萍有义务协助办理产权过户登记手续。原审被告时飞作为涉案房屋的部分产权共有权人，亦负有协助办理产权过户手续的责任。原审被告时飞作为涉案房屋的共有权人，如需主张相应的财产权利，其应当向原审被告申亚萍主张权利，而不应以此损害合同的善意相对人即原审原告裴宪红的权利。

根据房屋买卖合同第十条的约定：“1、若发生与甲方（被告申亚萍）有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款价3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失”。综合上述分析，本案系原审被告申亚萍违反了《房屋买卖合同》第一条第二款中“甲方（即本案原审被告申亚萍）承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房屋产权属状况、设备、装饰情况及相关关系”的约定，即因申亚萍在签订合同中的欺诈行为，未如实陈述房屋产权归属状况，致使原审原告裴宪红无法办理房屋产权登记手续，因此应当由原审被告申亚萍承担违约责任。双方在合同中约定“每逾期一日，由违约方按照本合同总房款价的3‰支付违约金并赔偿对方因此造成的损失”，总房款为124万元，按照该约定支付违约金的话，数额较大，原审原告裴宪红主动将违约金的计算标准变更为总房款的7%，较大幅度地降低了违约金的数额，系其对自已权利的自愿处分，并无不当，本院应予准许。原审被告时飞不是合同的当事人，不应承担合同的违约责任，原审对此处理不当，应予纠正。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：

一、维持本院（2014）市民初字第607号民事判决第一条，即“被告申亚萍、时飞于本判决生效之日起十五日内协助原告裴宪红办理位于济南市市中区水泥厂路100号汇统花园峰翠苑10号楼3－603室房屋的过户登记手续。”

二、撤销本院（2014）市民初字第607号民事判决第二条和诉讼费用的负担，即“被告申亚萍、时飞于本判决生效之日起十日内向原告裴宪红支付违约金86800元（按总房款1240000元7%的标准计算）”、“案件受理费100元、财产保全费5000元，均由被告申亚萍、时飞承担”。

三、原审被告申亚萍于本判决生效之日起十日内向原审原告裴宪红支付违约金86800元（按总房款1240000元7%的标准计算）。

四、驳回原审原告裴宪红的其他诉讼请求。

案件受理费2000元，财产保全费5000元，均由原审被告申亚萍负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判长　　徐计方

审判员　　孟庆敏

审判员　　王　卫

二〇一七年四月十四日

书记员　　赵　娣